Was können wir für Sie tun?

Einzelhandels- und Zentren­konzepte

Wir liefern exakte Zahlen zur örtlichen Ausstattung mit Einzelhandelsflächen, der Flächenproduktivität, zu Nah- und Grundversorgung sowie zur Kaufkraftbindung.

Allgemeine Beratung von Kommunen

Im Einklang mit Politik und Verwaltung, Eigentümern und Investoren beraten wir Sie hinsichtlich Verkehrsführung, modal split und Standortoptionen.

Auswirkungs­analysen

Ihre Entscheidungen und Vorhaben haben mitunter negative Auswirkungen auf die Einzelhandelsausstattung benachbarter Kommunen.

Wir analysieren, inwiefern Ihr Vorhaben Ihren Nachbarn schadet oder im besten Fall sogar nützen kann.

Damit leisten wir einen Beitrag zur konfliktfreien Entwicklung Ihrer Kommune, von der alle profitieren – Bewohner, Einzelhandel und Ihre Nachbarn.

Passantenfrequenzzählungen

Die durch Passantenfrequenzzählungen gewonnenen Zahlenreihen ermöglichen detaillierte Vergleichszahlen, verdeutlichen Entwicklungsprozesse und erlauben zudem fundierte Stellungnahmen seitens Kommune und Kaufmannschaft bei strittigen Fragen wie verkaufsoffenen Sonntagen.

Haushalts­befragungen

Sie möchten wissen, wo die Menschen in Ihrer Kommune einkaufen, welche Geschäfte fehlen und wo die vorhandene Infrastruktur die Nachfrage nicht bewältigen kann?

Wir erarbeiten mittels Haushaltsbefragungen ein umfassendes Meinungsbild der Bewohner ihrer Kommune.

Grundlagen
unserer Methodik

Unser Fokus auf kleinere Gemeinden ermöglicht ganzheitliche Ansätze bei der Herleitung der ortsspezifischen Zentralität, aktuelle und künftige Entwicklungen in Übereinstimmung mit gewachsenen Traditionen und Prägungen zu bringen

Dabei legen wir großen Wert auf authentische Konzepte, die genau zu Ihnen passen.

Einzelhandels- und Zentrenkonzepte

Gerade kleine und mittelgroße Gemeinden haben die Chancen erkannt, die sich durch ein Einzelhandelskonzept ergeben, das sorgfältig und im Einklang mit allen Akteuren örtliche Gegebenheiten, Bedarfe und Potentiale interpretiert und in einen Entscheidungszusammenhang bringt.

Solch ein Gutachten behält seine Aussagekraft für etwa 10 Jahre und kann in der Folge mit vergleichsweise wenig Aufwand fortgeschrieben und aktualisiert werden.

Für in der Zwischenzeit kurzfristig notwendige Stellungnahmen zu zentrenrelevanten Handelsprojekten in der Nachbarschaft ist man in die Lage versetzt, zielführend zum Schutz der eigenen Zentralen Versorgungsbereiche zu agieren.

Manch großdimensioniertes Vorhaben kommt erst gar nicht über das Entwurfsstadium hinaus, weil auch Handelskammern und Regionalplanung auf kommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzepte Bezug nehmen. Ein gutes Einzelhandelskonzept gibt heute den Schutz, den einst Stadtmauern vermittelten:

  • Schutz
  • Abwehr
  • kommunales Selbstbewußtsein
  • und Orientierung.

Wir geben uns besondere Mühe bei der Herleitung der ortsspezifischen Zentralität. Dazu gehören entsprechende Recherchen in der örtlichen Fachliteratur. Wir verzichten auf austauschbare Floskeln und Allgemeinplätze.

Der seit 2006 im Baurecht verankerte Rechtsbegriff des Zentralen Versorgungsbereiches gibt deutlich stärker als zuvor auch kleineren Gemeinden die Möglichkeit, ihre örtliche Kaufkraftbindung eigenverantwortlich und umfassend zu erfassen und in weiten Teilen als rechtlich schutzwürdig zu dokumentieren. In diesem Zusammenhang haben Begriffe wie Zentrenrelevanz, Sortimentsspezifische Zentralität und eine mittlerweile innerörtlich ausdifferenzierte Raumstruktur von Zentralen Versorgungsbereichen an Bedeutung gewonnen.

Bei der Erarbeitung erhält die auftraggebende Gemeinde exakte Zahlen zur örtlichen Ausstattung mit Einzelhandelsflächen, der Flächenproduktivität, zu Nah- und Grundversorgung sowie zur sortimentsspezifischen Kaufkraftbindung.

Allgemeine Beratung von Kommunen

Unsere Arbeit gewährt uns Einblicke in Einzelhandelsstruktur und Versorgungszufriedenheit, die im Rahmen eines Gutachtens gar nicht umfassend abgebildet werden können. Daraus ergeben sich oft nach Fertigstellung des Gutachtens neue Fragestellungen, Ideen bis hin zur Option von Folgenutzungen, für die es hilfreich sein kann, diese frühzeitig mit Politik und Verwaltung sowie Eigentümern und Investoren zu besprechen. Bei diesen Terminen erfolgt unsere Beratung stets aus Perspektive der Kommune.

Dazu gehört ggf. der Dialog mit Unternehmen hinsichtlich der gewünschten Standortwahl, Steuerung und Verknüpfung bestimmter Vorhaben in der Nachbereitung fachgutachterlicher Expertise:

  • Verkehrsführung
  • modal split
  • Standortoptionen

Dies gilt auch für Hilfeleistungen bei der Interpretation von Gutachten anderer externer Gutachter. Einen besonderen Wert können unerwartet vorgefundene Datenquellen darstellen, deren Aussagekraft erst durch den gutachterlichen Bedarf des Gutachters dokumentarischen Charakter gewinnt.


Zentralitätsindikator Weihnachtsgewinnspiel Werbegemeinschaft Marktort Hillesheim 2016 und 2017

Auswirkungsanalysen

Auswirkungsanalysen werden vom Vorhabenträger in Auftrag gegeben und beeinträchtigen bei entsprechender Größenordnung auch die Einzelhandelsausstattung benachbarter Kommunen. Wenn diese Nachbarn selbst nicht über ein eigenes Gutachten verfügen, ist der Schaden kaum vermeidbar und abwendbar.

Oft werden vorhandene Geschäfte gänzlich ignoriert oder von der Verkaufsfläche her deutlich kleiner eingestuft. Ergänzend werden Grundzentren immer noch – und mittlerweile rechtswidrig – mit Verweis auf Zentralitätsstufen eingeschüchtert. Generell sind Auswirkungsanalysen dann besonders fundiert, wenn sie auf vorhandenen Einzelhandels- und Zentrenkonzepten aufbauen können und ergebnisoffen argumentieren.

Die Erfolgsaussichten eines Vorhabens und Auswirkungen sollen mit gutem Grund vorab geprüft werden.


Wegbeziehungen im ZVB Sinzig

Passantenfrequenzzählungen

Ursprünglich ein Preis- und Qualitätsindikator, den Maklerbüros für die Differenzierung von A-, B- und C-Lagen nutzten, sind Passantenfrequenzzählungen heute eine Möglichkeit seitens der Kommunalberatung, im Auftrag des jeweiligen Stadtmarketing zu passender Zeit und an geeigneten Standorten entsprechend ganztägige Frequenzerfassungen vorzunehmen.

Die so gewonnenen Zahlenreihen ermöglichen detaillierte Vergleichszahlen, verdeutlichen Entwicklungsprozesse und erlauben zudem fundierte Stellungnahmen seitens Kommune und Kaufmannschaft bei strittigen verkaufsoffenen Sonntagen.

In Gütersloh wurden durch bdS Zählungen kontinuierlich seit 2013 an 7–8 innerstädtischen Zählpunkten an bestimmten geeigneten Werktagen, Samstagen und seit 2017 auch an verkaufsoffnen Sonntagen organisiert.

In Neuenkirchen brachten zwischen 2014 und 2019 Zählungen an 3-5 innerörtlichen Standorten wertvolle Hinweise zum Zusammenspiel angrenzender Zentren mit dem innerörtlichen Einzelhandel.

In Münster erfolgten Passantenfrequenzzählungen im Advent 2017, um für das Stadtmarketing Einschätzungen der Größenordnung, Richtung und zeitlichen Verteilung der Passantenströme im Kontext Weihnachtsmärkte zu gewinnen.

Haushaltsbefragungen

Seit der Gründung hat sich bdS Kommunalberatung mit den Möglichkeiten befaßt, ein umfassendes Meinungsbild der Bewohner in kleineren Kommunen zu erarbeiten. Erste Auftraggeber waren örtliche Werbegemeinschaften, rasch dienten dann Befragungen auch in Mittelzentren wie Lüdinghausen 1997 oder Sinzig 2004 als (seinerzeit) noch unverzichtbare Grundlage für Einzelhandelskonzepte oder Bedarfskalkulationen.

2006 fand dann in Nordwalde eine Haushaltsbefragung statt, an der dank Unterstützung durch Politik und Verwaltung sowie Werbegemeinschaft 37,95 % der Wohnbevölkerung erfasst werden konnten und in der Folgezeit örtlich wahrgenommene Versorgungsdefizite im Bereich Emsdettener Straße (Neubau Netto) behoben werden konnten. Nordwalde brachte dann in der ersten LEADER-Förderperiode mit Unterstützung von bdS das Projekt Stärkung von Grundzentren ein, bei dem im Zeitraum 2010/12 in weiteren acht Grundzentren des Kreises Steinfurt Haushaltsbefragungen erfolgten (Rücklauf: insgesamt 31,6 % bei n= 82.068 Einwohnern), die für mehrere der teilnehmenden Gemeinden zur Grundlage für Einzelhandelskonzepte wurde (direkt Nordwalde, Lienen, Tecklenburg, indirekt Neuenkirchen, Metelen, Altenberge).

In Sinzig (Kr. Ahrweiler, Rheinland-Pfalz) erfolgte bereits 2004 eine Haushaltsbefragung, die durch ihr Ergebnis maßgeblich zur Ansiedlung des heutigen Kaufland (und einem Anstieg der örtlichen Zentralität von 58 auf 97!) beitrug, in Neuenkirchen veränderte das Votum die Angebotsstruktur des neuen Hecking-Centers (Wunsch nach Baumarkt und bislang fehlendem Vollsortimenter statt Schuh-Discounter). Insbesondere die offenen Fragen gaben in fast allen Gemeinden Anregungen zur Angebotsoptimierung bei Einzelhandel und Dienstleistungen (Beispiele u.a. aus Altenberge, Nordwalde, Metelen, Neuenkirchen). In der Stadt Tecklenburg mit ihren vier Ortsteilen machte die Befragung deutlich, dass zur Überraschung aller Beteiligter die Freilichtbühne konsensual in jedem Ortsteil positiv wahrgenommen wurde und sich damit zur Ergänzung für die Ortsschilder der Stadt Tecklenburg eignete.

2011 erfolgte im lippischen Kalletal eine Haushaltsbefragung, die allerdings durch lokalpolitische Querelen in ihrer Wirkung und Aussagekraft stark beeinträchtigt wurde, immerhin aber im besonders strukturschwachen Ortsteil Lüdenhausen zu neuen Lösungsansätzen der dortigen Versorgungproblematik motivierte.

Eine besondere Herausforderung stellte 2014 die Haushaltsbefragung in den nordwestlichen Ortsteilen von Lippstadt dar, bei der es um die zwischen Eigentümer und Stadtpolitik strittige künftige Nutzung des Teutonia-Stadions ging.

Grundlagen unserer Methodik

Von entscheidender Bedeutung ist, die Intentionen der relevanten Akteure zu berücksichtigen. Viele Filialbetriebe setzen zur Entscheidungsvereinfachung bestimmte Selektionsfilter ein (z.B. Douglas 25.000 Ew.-Mindest-Einwohnerzahl, Ernstings u.a. zumeist 10.000-Mindesteinwohner) und überlassen das Feld örtlichen Anbietern, die diese Chance allerdings weder ausreichend wahrnehmen noch adäquat nutzen können oder wollen.

Oftmals lassen sich Denkblockaden oder -vorbehalte, die gerade im ländlichen Raum bedeutsam sind, durch ortsspezifische Herleitungen und best-practice-Beispiele überwinden.

Alle bedeutsamen Innovationen im Einzelhandel wurden in kleinen Städten entwickelt und erprobt (Angebotsdifferenzierung nach Standort, Verbindung von Einkauf und Verwaltung, Marktregeln, Haupteinkaufsstraßen, Läden) und das galt selbst noch im 19. und 20. Jahrhundert. Die ersten Kaufhäuser Deutschlands entstanden nicht in den Großstädten, sondern in Wismar (Karstadt), Gera (Tietz), Dülmen (Althoff), der erste C&A im friesischen Sneek, der erste Ernstings Family im münsterländischen Coesfeld-Lette. Zara kommt aus der spanischen Provinz, Primark hat irische Wurzeln; IKEA und H&M haben ihre schwedisch-ländliche Herkunft gleichsam in der Unternehmens-DNA.

Umgekehrt haben viele von Großstadt-Geschäften auf Kleinstädte übertragene Ausstattungsmerkmale dort keinen nachhaltigen Erfolg gehabt (Bsp. Rolltreppe, mehrere Stockwerke).

Kleinstädte eignen sich besser für Neues und ungewöhnliche Experimente als Großstädte.

All dies veranlaßt uns zur besonderen Wertschätzung kleinstädtischer Kontexte – auch dank der mittlerweile erreichten Besserstellung von Grund- und kleinen Mittelzentren im Wettbewerb um eigene Kunden, eigene Kaufkraft und eigene Urbanität. Der überschaubare Rahmen ermöglicht ganzheitliche Ansätze bei der Herleitung der ortsspezifischen Zentralität, aktuelle und künftige Entwicklungen in Übereinstimmung mit gewachsenen Traditionen und Prägungen zu bringen. Gerade bei kleinen Städten und Gemeinden ist eine derartige Betrachtungsweise umsetzbar und zielführend.